Spiagge Libere: fate valere i Vostri Diritti contro violazioni ed abusi – Avv. Alberto Verrengia

La disciplina della gestione delle spiagge va verso una profonda riforma e cambiamento, dopo che l’Unione Europea ha chiesto all’Italia un intervento sulla gestione della concessioni che saranno oggetto di future gare. Resta salvo il ruolo fondamentale della spiaggia libera che viene preferita da tanti italiani e non solo da coloro meno abbienti.

Dunque, è bene che conosciate i vostri principali diritti e doveri su una spiaggia libera per farli valere contro ogni prepotenza, abuso o violazione

1 – Accesso al mare ed alla battigia

Sia chiaro, nessuno può impedirvi di raggiungere il mare e la battigia. La Legge n. 296 del 2006 è chiara in proposito: “l’obbligo per i titolari delle concessioni di consentire il libero e gratuito accesso e transito, per il raggiungimento della battigia antistante l’area ricompresa nella concessione, anche al fine di balneazione“. Ricordiamo che per “battigia” si intende la striscia di sabbia su cui l’onda va a infrangersi solitamente con un colore di sabbia più scuro.

Ogni biglietto, obolo o costrizione ad usufruire di servizi a pagamento in cambio dell’autorizzazione ad accedere al mare, è una violazione come sancito anche dall’articolo 11 della legge n. 217 del 2011 che prevede “il diritto libero e gratuito di accesso e di fruizione della battigia, anche ai fini di balneazione“.

Per essere più chiari: chiunque voglia farsi un bagno o fare una passeggiata non deve pagare nulla. Chiunque lo proibisce è sanzionabile dalle autorità competenti.

Uno stabilimento non può richiedere il pagamento per chi vuol stare sulla battigia a prendere il sole o a chiacchierare.

2- Ombrelloni e sdraio

Sulle spiagge in concessione balneare (ossia la gestione autorizzata di quote di demanio pubblico), tali servizi sono gestiti da colui che è intestatario della stessa e, pertanto, il loro utilizzo è sottoposto a tariffazione. Ricordiamo che i concessionari non sono proprietari, poichè L’articolo 822 del Codice Civile cristallizza chiaramente l’appartenenza allo Stato – in quanto demanio pubblico – del lido di mare e della spiaggia.

Sulla spiaggia libera è, invece, possibile posizionare temporaneamente degli ombrelloni e sdraio ma non occuparla con tali oggetti in attesa del giorno successivo (molte ordinanze regionali indicano il tramonto come limite dopo del quale devono essere rimossi) per non incorrere in Abusiva occupazione di spazio demaniale” (articolo 1161 del Codice della navigazione).

3- Giochi sulla spiaggia (pallone, racchettoni, pallavolo ed altro)

Il diritto all’attività ludica sulla spiaggia libera è, ahinoi, molto confuso e lasciato alle interpretazioni degli Enti Locali. Sono varie ed imprevedibili le Ordinanze che si succedono per la regolamentazione di tali attività, quasi sempre proibite tranne in specifici casi. Dunque, prima di tutto è bene informarsi sulla regolamentazione specifica della spiaggia, che dovrebbe essere indicata con appositi cartelli (ma raramente avviene).

4 – Animali sulla spiaggia libera

Storica fu la pronuncia del TAR di Salerno nel 2015 con cui si sancì che il divieto di accesso per gli animali di affezione è illegittimo se l’amministrazione non ha correttamente bilanciato gli opposti interessi. I cani, pertanto, possono andare tranquillamente nella spiaggia libera e/o fare il bagno purché indossino sempre il guinzaglio, l’apposita museruola e restare presso l’ombrellone di appartenenza. Anche in questo caso è opportuno che si verifichino sempre apposite ordinanze comunali.

5- Cosa si intende per Spiaggia Libera Attrezzata

La spiaggia libera attrezzata: è una quota di demaniale marittima in concessione solitamente ad un ente pubblico o soggetto privato che eroga specifici servizi legati alla balneazione direttamente o con affidamento a terzi. Servizi minimi (basati su decoro, sicurezza e confort) che, però, permettono l’accesso e la permanenza libera e gratuita. Quello della spiaggia libera attrezzata è una sorta di compromesso frutto di una scelta del bagnante, mentre nello Stabilimento “privato” in concessione , tale scelta non sussiste.

Per qualsiasi altro chiarimento in proposito lo Studio Legale Verrengia è disponibile a fornire le dovute spiegazioni.

Pignoramenti, Fermi ed Ipoteche illegittime: ecco come chiedere i danni e far valere le proprie ragioni – Avv. Alberto Verrengia.

La Campania, da tempo, è all’avanguardia sulla tutela derivante da azioni esecutive ed iscrizioni ipotecarie illegittime, vedasi le sentenze dei Tribunali di Napoli e di Nola.

Lo Studio Legale Verrengia ha, più, volte difeso incolpevoli cittadini o imprese vittime degli errori dell’Agenzia delle Entrate o delle ancor più aggressive Società di Riscossione, spesso al servizio degli Enti pubblici locali. Talvolta, si è vittima di pignoramenti o di ipoteche non dovute, frutto di banali disguidi telematici o di gravose sviste giuridiche che, però, incidono economicamente, moralmente e psicologicamente nella vita del contribuente.

In generale, la Sentenza della Cassazione sez. 3, n. 10814 del 2020 del 5/6/2020 ha contribuito in maniera decisiva per una seria e costante tutela del cittadino vittima di tale incresciosa iscrizione. Gli Ermellini hanno evidenziato che se l’agente\società della riscossione iscrive ipoteca per una cartella derivante da un avviso di accertamento annullato per una sentenza passata in giudicato, risponde del risarcimento del danno. Chiaramente il danno va ampiamente provato nella sua concretezza con tutti i pregiudizi derivanti.

La Cassazione ha precisato che in tal caso sussiste una responsabilità ex art . 2043 c.c., in quanto si configura un illecito a carattere permanente, il quale perdura fino a quando non venga cancellata l’ipoteca.  E’ bene chiarire che l’illiceità del comportamento lesivo non si esaurisce nella iscrizione non dovuta ma prosegue e perdura sino a quando permanga la situazione illegittima posta in essere e nella quale si concreta la persistenza della lesione e del danno.

Il danno, pertanto, si concretizza effettivamente con l’inizio del fatto illecito generatore del danno stesso e con questo persiste nel tempo, ma si rinnova nel trascorrere dei giorni, con la conseguenza che la prescrizione, secondo la regola del suo computo (art. 2935 c.c.), ha inizio da ciascun giorno rispetto al fatto già verificatosi e al corrispondente diritto al risarcimento

Oltre al danno economico concreto causato da una ipoteca\pignoramento illegittimo, negli anni (grazie al costante intervento della giurisprudenza dei Giudici di Pace) si è fatto largo anche un risarcimento morale, psicologico e sanitario. Una ipoteca può, dunque, determinare un danno ultra economico, che merita la dignità di un congruo risarcimento.

In linea di principio, un pignoramento viene considerato illegittimo quando le pretese del creditore che ha avviato la procedura esecutiva si rivelano infondate. In altre parole, il credito che rivendica è in realtà inesistente, oppure è già stato rimborsato dal debitore prima del pignoramento.

Anche il pignoramento illegittimo dà diritto al debitore di ottenere un risarcimento. È questo infatti il solo caso in cui ci troviamo di fronte al presupposto dell’illegittimità della pretesa del creditore, che è di conseguenza tenuto a risarcire il danno causato alla controparte.

In molti si chiedono, se i pignoramenti illegittimi (soprattutto di conti correnti, stipendi e pensioni) da parte dell’Agenzia delle Entrate o Società di Riscossione meritano di seguire la medesima sorte?

Certo, la tutela del cittadino dinanzi allo strapotere delle Agenzie\Società di Riscossione ha, a nostro avviso, un valore rafforzato che merita una tutela giudiziaria rapida ed un ampio riconoscimento dei danni subiti. La stessa sorte può ampliarsi, a nostro avviso, ai fermi amministrativi illegittimi.

L’Avv. Alberto Verrengia da anni è sul fronte dei diritti dei cittadini vittime di abusi, danni e diseguaglianze giuridiche.

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Attenzione ai finti “Pacchi Postali”: la nuova frontiera dei raggiri Online. Ecco cosa accade – Avv. Alberto Verrengia

Prevenire è meglio di curare, ecco perchè è bene avvisare tutti i cittadini della ulteriore frontiera dei raggiri o truffe online che circolano sul web.

Un sistema di inganno che non è nuovo (negli anni scorsi veniva effettuato tramite sms) ma sicuramente è in forte espansione in questi ultimi mesi.

E’ stata ideata con particolare ingegno ed è molto insidiosa, poichè coinvolge un settore ampiamente attivo, che è quello degli acquisti online. Chi di noi non ha ordinato dei pacchi a domicilio tramite i portali di e-commerce più affidabili? Molte spedizioni giungono anche tramite i servizi offerti da Poste Italiane, così come con i tanti vettori nazionali ed internazionali.

Il sistema è semplice: vengono notificati, pertanto, dei messaggi di posta elettronica, in cui si dichiara l’impossibilità di consegna del pacco per assenza del destinatario. Un evento chiaramente possibile e si chiede – contestualmente – una “conferma di un indirizzo per la spedizione del pacco” con l’invito a cliccare su un tasto.

Ecco che la truffa è servita. Cosa accade dopo… dipende dal sistema messo in piedi ed è preferibile non accertarlo, ma solitamente si viene rinviati ad un sito per la richiesta di un versamento per la consegna del pacco, ma si possono incorrere anche in forme più gravi di phishing e di aggressione informatica che potrebbero coinvolgere le carte di credito utilizzate per i pagamenti.

Le forme di tutela da tali raggiri, sono chiaramente quelli indicate dalla normativa penale. Su questo settore, grande è l’impegno e l’efficienza della Polizia Postale, i cui portali sono sempre attivi per ogni segnalazione o semplice informazione.

Ricordiamo che lo Studio Legale Verrengia ha condotto una decisa campagna di informazione sui furti d’identità su Instagram ed è nostra cura aggiornarvi su ogni rischio non solo online.

Il mondo forense deve essere in prima linea non solo per risolvere le problematiche dei cittadini ma anche per prevenirle.

Avv. Alberto Verrengia

Qui di seguito alcune tipologie di messaggi sospetti.

Locazioni: obbligo del pagamento canoni sino a quando non si riconsegna l’immobile (anche dopo lo sfratto).

Nel 2021 è giunta dal Tribunale Palermo sez. II, 17/03/2021, n. 1146, una conferma in materia locatizia sul caso di occupazione di un immobile anche successivamente alla procedura di convalida dello sfratto. L’idea errata di molti, che l’obbligo di pagamento dei canoni locatizi si concluda al momento della notifica della convalida dello sfratto, è ampiamente confutata. La condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato per la protratta occupazione dell’immobile come previsto dall’art. 1591 c.c.

Pertanto, al conduttore “sotto intimazione” che tarda “per difficoltà”, “per scelta” o, persino, “per dispetto”, suggeriamo caldamente di rilasciare l’immobile senza esitare per non subire un ulteriore richiesta di pagamento dal locatore, ormai lanciato verso la conclusione positiva della controversia.

Ripetiamo, pertanto, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, si può procedere con la richiesta ed emissione dell’ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell’intimazione ma (se richiesto), anche di quelli “da scadere fino all’esecuzione dello sfratto”.

Una richiesta da parte del locatore integrativa della domanda quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l’ordinamento tutela l’interesse del creditore all’ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l’inadempimento.

Cfr Tribunale Palermo sez. II, 17/03/2021, n. 1146

Lo Studio Legale Verrengia difende locatori e conduttori vittime di controversie e abusi dei loro diritti con efficacia ed equilibrio.

Danni alle auto da buche ed insidie: ecco le ultime evoluzioni giuridiche – Avv. Alberto Verrengia (Cass. 10166/22)

Le strade italiane non sempre sono sinonimo di cura e sicurezza, soprattutto, quando trattasi di arterie gestite da Enti locali.

Dei veri e propri crateri sono riscontrabili anche nelle aree urbane delle grandi città, così come in quelle rurali. Purtroppo, talvolta, si ha la sfortuna di finire dentro ad una di queste voragini e danneggiare l’auto. Può andare bene con una semplice foratura, ma spesso anche cerchi, ammortizzatori e sospensioni subiscono gravi danni aumentando l’importo necessario per la riparazione.

Per poter godere del risarcimento da parte del gestore della strada incriminata, che sia un Ente locale o un privato, da qualche anno, la parte istruttoria (prova) si è fatta sempre più severa ed imprescindibile.

Per ottenere il rimborso dei danni diventa, pertanto, fondamentale l’elemento probatorio decisivo del verbale d’incidente redatto dalle Forze dell’Ordine.

Polizia Municipale per le strade locali , PS, Carabinieri, per quelle extraurbane.

Ad affermarlo con un provvedimento confermativo di un indirizzo, ormai, radicato nelle aule giudiziarie, è stata la VI sezione della Cassazione con una recente ordinanza la n. 10166 del 2022 che ribadisce l’importanza della prova documentale rilasciata da una Autorità di Polizia e segnatamente ha dichiarato: “la sentenza impugnata ha escluso la responsabilità da custodia del Comune per mancanza di prova della esatta dinamica dell’incidente, data l’intervenuta rimozione del veicolo incidentato al tempo dell’intervento degli agenti della polizia municipale sul posto (in tesi di parte ricorrente, il veicolo era caduto in una buca coperta d’acqua, effettivamente presente sul luogo) e il mancato ritrovamento di tracce di frenata o di testimonianze da cui poter ricostruire, anche in via presuntiva, la dinamica dell’incidente”

Disabilità (L. 104\92): ecco le nuove procedure che semplificano e agevolano l’acquisto di una Auto – Avv. Alberto Verrengia

Nel marasma della burocrazia italiana, finalmente uno spiraglio di luce per i diversamente abili.

Dal 18 Gennaio 2022 si è provveduto ad una semplificazione per l’acquisto dei mezzi di trasporto dei cittadini con patologie riconosciute dalla L. 104 del 1992 (invalidità civile). Resta saldo il principio dell’IVA al 4% anzichè al 22%, sia di auto nuove che usate o per l’importazione di macchine adattate allo scopo.

La novità riguarda il rapporto con il venditore: ora non occorre più consegnare al concessionario la copia del verbale di invalidità con l’indicazione delle agevolazioni normative, ora basta una autocertificazione.

Oltre all’autocertificazione, si necessita della fotocopia della patente speciale con gli adattamenti meccanici previsti per la guida e nella dichiarazione bisogna specificare che nei precedenti 4 anni non si è già beneficiato della medesima agevolazione. Nel caso in cui l’acquisto sia fatto da un Portatore di Handicap non munito di patente, resta salva la vecchia procedura con tanto di certificazione e verbale della Commissione Medica.

Ricordiamo che anche gli adattamenti della vettura per la guida sono agevolati dall’IVA al 4% (sempre se indicati nella patente speciale) sia su veicoli nuovi, usati che già in possesso.

L’opportunità di agevolazione IVA è quadriennale per il disabile o per un familiare che lo ha ufficialmente a carico. Si può anticipare l’acquisto prima dei 4 anni solo in caso di cancellazione al PRA del veicolo precedente (cfr incidente, demolizione, furto ecc).

Restano i limiti tecnici per l’acquisto di una auto con IVA agevolata per disabilità. Il motore della vettura non può superare 2000 cm3 di cilindrata per i benzina, 2800 cm3 per i diesel e le ibride, 150 KW per le auto elettriche.

Dal punto di vista fiscale, è opportuno sapere che in caso di vendita prima dei due anni dall’acquisto, si dovrà versare all’Erario la differenza dell’imposta non versata, tranne il caso che tale vendita non sia stata frutto della propria malattia invalidante (in tal caso, si dovrà attendere altri 4 anni per l’acquisto di una auto con IVA agevolata).

Nel caso di successione di una auto di un diversamente abile non va versata la differenza fiscale.

Infine, le agevolazioni valgono anche per le riparazioni e per i ricambi.

Studio Legale Verrengia, accanto ai Vostri Diritti.

Finalmente si potranno bloccare le telefonate moleste per vendita\pubblicità (Cellulare e fisso). Ecco le novità.

Finalmente si completa l’iter del cosiddetto Registro delle opposizioni, regolamentato dalla normativa pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 29 marzo 2022 ed in vigore dal 13 aprile 2022. Tale regolamento sarà attivo dal 27 luglio 2022, giorno a partire dal quale i cittadini potranno iscrivere anche il numero del cellulare per non ricevere chiamate di telemarketing dei call center in gran parte indesiderate.

Si potrà, dunque, bloccare ogni contatto da parte di aziende che ci tartassano a tutte le ore sui telefoni fissi e mobili per promozioni, nuovi contratti o semplici informazioni. Per far ciò è possibile iscriversi ad un registro apposito per esercitare il cosiddetto diritto di opposizione: Il contraente può procedere all’iscrizione gratuita e così tutelare la propria privacy.

Tale adempimento potrà avvenire sia compilando un modulo presente presente sul sito del gestore del registro, sia telefonando dal numero che si vuol proteggere dalle molestie e iscrivere al registro delle opposizioni, sia a mezzo di Posta Elettronica con un modulo.

Tale iscrizione può essere effettuata direttamente dagli utenti.

Lo Studio Legale Verrengia è a disponibile per consigli, chiarimenti e\o coadiuvare a tale adempimento.

IMU-TASI: pagamento ad altro Comune per errore F24. Ecco cosa fare – Avv. Alberto Verrengia

Accade spesso che nei Comuni di mia appartenenza ossia Sessa Aurunca e Cellole (municipi confinanti), ci siano disguidi di versamento per cui dei pagamenti IMU\TASI sono inviati ad uno o all’altro ente per mera confusione di compilazione. Il nostro Studio Legale ha spesso affrontato tale problematica e ve ne dà un rapido sunto.

Quando si effettua un versamento IMU o TASI è bene verificare preliminarmente il codice tributo esatto. Non è raro, però, che il contribuente si accorga di avere erroneamente compilato il modello di versamento F24 attribuendo, ad esempio, errati codici tributo oppure distribuendo in modo errato l’imposta per i diversi immobili. Molto spesso si determinano confusione anche tra Enti limitrofi come il caso indicato. Tale errore può essere frutto dello stesso contribuente o di un mediatore professionale o dell’intermediario dell’Ufficio di pagamento (banca o posta).

Le due possibili controversie sono le seguenti:

  1. Delega compilata correttamente ma digitata erroneamente dall’operatore dell’intermediario finanziario (banca, posta o altro)
  2. Codice errato a monte dal contribuente o dal professionista delegato, nella stessa delega

Sul primo caso è intervenuta una nota dell’Agenzia delle Entrate  nel  11 dicembre 2014 che ha regolato la casistica: i contribuenti che hanno correttamente presentato le deleghe F24, da un punto di vista tributario, devono essere considerati a tutti gli effetti adempienti, anche in caso di errore di rendicontazione dell’intermediario della riscossione. Principio ribadito dalla Cassazione con Ordinanza n. 7154 del 26 marzo 2014 (la quietanza rilasciata dall’intermediario della riscossione, che attesta l’esatto versamento del modello F24, è idonea a liberare il contribuente dal debito tributario con il Fisco).

Su istanza del contribuente, gli Istituti bancari/uffici postali, DEVONO procedere alla rettifica della delega errata ed alla sua riproposizione nella forma corretta (punto 5 della Circolare MEF n. 2/DF del 13/12/2012 e Convenzione siglata tra l’Agenzia delle Entrate ed Intermediari della riscossione).
II tal modo l’intermediario provvede all’annullamento del modello F24 errato e ad inviarlo nuovamente con i dati corretti affinchè la somma sia riversata al Comune “giusto”.
Si precisa che nessun Ente può chiedere direttamente la correzione della delega, in quanto si tratta di un rapporto di tipo privatistico tra la banca/posta ed il contribuente.

Può accadere, però, che sia lo stesso utente ad aver indicato erroneamente il codice catastale del comune come nel caso di specie sopraindicato. Su tale confusione è intervenuto il Dipartimento delle Finanze, con la circolare 1/DF del 14 aprile 2016 ha chiarito che la disposizione del comma 722 dell’articolo 1 della Legge 147/2013 che prevede i riversamenti tra comuni in caso di errore del contribuente. La normativa indica che è possibile risolvere direttamente su segnalazione del debitore entro 180 giorni preferibilmente portando a conoscenza entrambi gli enti coinvolti. Inoltre, il riversamento al comune competente deve essere effettuato entro 180 giorni dal momento in cui il Comune che ha ricevuto il pagamento indebito ne è venuto a conoscenza. L’operazione, che a volte subisce ritardi per indisponibilità di somme  stanziate a tal fine, comporta l’adozione di una apposita DETERMINA dirigenziale che dispone il riversamento a favore del comune competente.

Tale problematica riguarda solo rapporti tra Comuni, molto più articolata se è un rapporto di indebito versamento tra Comune\Stato.
Ricordiamo che il contribuente deve inviare una comunicazione o recarsi in presenza sia al Comune competente sia al Comune incompetente (Circolare ministeriale 14/04/2016, n. 1/DF).

Elenchiamo quali sono gli elementi essenziali nella domanda di rettifica\storno\sgravio dal Comune che ha incassato erroneamente il pagamento:

1) generalità del contribuente

2) comune di reale appartenenza e destinatario del tributo

3) comune indebitamente beneficiario del versamento erroneo

4) l’importo versato

5) i dati catastali dell’immobile a cui si riferisce il rapporto fiscale

Pertanto, mai disperare per l’errore di imputazione municipale o immobiliare del pagamento IMU TASI. Capita e capiterà, ma ci sono le procedure per recuperare e risolvere la casistitica.

Avv. Alberto Verrengia

Locazione Turistica: caratteristiche e termini. Ecco come tutelarsi da rischi e danni.

Partiamo dal primo presupposto: la locazione turistica presenta delle caratteristiche peculiari e necessita di una formulazione accurata del contratto e degli accordi per evitare futuri contenziosi.

E’ importante farsi coadiuvare da giuristi per la compilazione del contratto di locazione turistica, denominabile anche affitto breve, poiché è un rapporto giuridico molto delicato e rischioso, forse anche più di una locazione ad uso abitativo o commerciale.

La brevità del rapporto ed il flusso continuo di conduttori\affittuari (molti dei quali sconosciuti) comportano possibili rischi sia per il rispetto delle clausole contrattuali ma anche e soprattutto nell’approccio al godimento del bene.

Chi domicilierà pochi giorni in un appartamento o villetta per motivi turistici, non avrà la medesima attenzione, rispetto e cura di un conduttore a lungo termine: questo è un dato di fatto.

Ecco perché, per evitare brutte sorprese, è importante non prendere sottogamba tale contratto con i modelli fac-simili generici, ma è fondamentale adoperare un modello completo che sia assemblato da un esperto, che lavori esclusivamente per l’immobile oggetto della locazione turistica  con tutti i servizi allegati allo stesso.

Si necessita una accurata regolamentazione, come ad esempio:

  • caratteristiche del bene (se c’è un giardino, piscina, solarium, terrazza, parcheggio, ecc),
  • la dislocazione geografica (distanze da centro città, dal mare, dagli impianti, vicinanza da trasporti pubblici),
  • i possibili pericoli dovuti alla caratteristica dell’immobile (avversità geologiche, accesso al bene, barriere architettoniche),
  • l’inizio e chiusura del rapporto contrattuale (limiti del godimento, orari, rilascio immobile, modalità di rilascio),
  • servizi interni: (acqua, gas, riscaldamento, esistenza di un servizio di ricambio biancheria ecc)
  • danni e situazioni impreviste (possibili danni materiali, orari per eventi, molestie a terzi ecc ) e tanto altro, poichè ogni locazione turistica ha caratteristiche diversificate.

Poi, esiste un altro rischio palese: il mancato pagamento completo della locazione.

Difatti, un luogo turistico è meta di cittadini provenienti da ogni parte del mondo, i quali nel caso di violazioni contrattuali potrebbero essere irraggiungibili o sanzionabili giuridicamente solo con procedure complesse e costose. Ecco perché sono fondamentali le GARANZIE preventive.

Per garanzie, si intendono non solo caparre economiche, ma anche forme di tutela per il riconoscimento del conduttore, di conoscenza del numero massimo degli occupanti, della tipologia di utilizzo dell’immobile da parte dei turisti.

Nei contratti turistici- affitto breve, il versamento del canone di locazione, spesso pagato in una soluzione unica, deve essere regolato in maniera impeccabile nei tempi, forme, valute e tanto altro.

Ora veniamo alle caratteristiche giuridiche del rapporto contrattuale.

Presupposto importante: gli immobili in locazione esclusivamente per finalità turistiche godono di una forma di contrattazione tra le parti libera, che si rifà alle norme del Codice Civile art. 1571 e seguenti.

Inoltre è importante ricordare che il Decreto Legislativo del 23 maggio 2011 è stato ha introdotto nel nostro ordinamento il “Codice del turismo”.

Caratteristiche fondamentali del “Contratto di Locazione per fini turistici ” è la forma scritta e l’indicazione del fine della locazione stessa.

La definizione generica di Immobili (case, appartamenti, villette, monolocali, baite ecc) per fini turistici non include alcune categorie come

  • villaggi turistici
  • affittacamere
  • campeggi
  • albergo
  • ostelli per la gioventù
  • motel

Tali  locazioni possono essere  lunghe ( ad esempio le cosiddette casa vacanze), brevi o brevissime e non hanno un vincolo di durata, restando tutto nelle disposizioni ed accordi tra le parti.

C’è, però, un termine che è rilevante: il termine dei 30 giorni.  Questo è il termine (massimo) per cui non si necessita la registrazione del contratto e la presentazione della comunicazione di inizio locazione

Unica eccezione: la Legge n. 311/2004 ha infatti previsto l’obbligo di presentazione di tale comunicazione (anche per contratti di durata inferiore ai 30 giorni) solo se alla stipula del contratto partecipano degli intermediari immobiliari (agenzie, mediatori ecc)

Diverso se invece la locazione supera il termine dei 30 giorni.

In questo caso quindi dovrete registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che:

  • la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula
  • deve essere effettuata dal locatore
  • il pagamento riguarda l’imposta di bollo e l’imposta di registro con il modello F24

Ed infine si necessita la comunicazione di inizio locazione presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

Dal punto di vista fiscale invece, è possibile sempre aderire alla Cedolare secca, mentre il pagamento della Tari, ovvero della tassa smaltimento rifiuti di cui, è disciplinata dal regolamento del proprio comune. Inoltre, se l’abitazione “uso vacanza” viene utilizzata soltanto in determinati periodi dell’anno, quindi solo per poche settimane o pochi mesi, a scopo di vacanza o altro, la tassa può essere pagata in forma ridotta.

Lo Studio Legale Verrengia predispone modelli di contratti di locazione per fini turistici esclusivi all’immobile per garantire i proprietari\locatori da ogni rischio plausibile e per un preciso ed accurato rapporto contrattuale scevro (nel possibile) da contenziosi e diatribe.