Locazione Turistica: caratteristiche e termini. Ecco come tutelarsi da rischi e danni.

Partiamo dal primo presupposto: la locazione turistica presenta delle caratteristiche peculiari e necessita di una formulazione accurata del contratto e degli accordi per evitare futuri contenziosi.

E’ importante farsi coadiuvare da giuristi per la compilazione del contratto di locazione turistica, denominabile anche affitto breve, poiché è un rapporto giuridico molto delicato e rischioso, forse anche più di una locazione ad uso abitativo o commerciale.

La brevità del rapporto ed il flusso continuo di conduttori\affittuari (molti dei quali sconosciuti) comportano possibili rischi sia per il rispetto delle clausole contrattuali ma anche e soprattutto nell’approccio al godimento del bene.

Chi domicilierà pochi giorni in un appartamento o villetta per motivi turistici, non avrà la medesima attenzione, rispetto e cura di un conduttore a lungo termine: questo è un dato di fatto.

Ecco perché, per evitare brutte sorprese, è importante non prendere sottogamba tale contratto con i modelli fac-simili generici, ma è fondamentale adoperare un modello completo che sia assemblato da un esperto, che lavori esclusivamente per l’immobile oggetto della locazione turistica  con tutti i servizi allegati allo stesso.

Si necessita una accurata regolamentazione, come ad esempio:

  • caratteristiche del bene (se c’è un giardino, piscina, solarium, terrazza, parcheggio, ecc),
  • la dislocazione geografica (distanze da centro città, dal mare, dagli impianti, vicinanza da trasporti pubblici),
  • i possibili pericoli dovuti alla caratteristica dell’immobile (avversità geologiche, accesso al bene, barriere architettoniche),
  • l’inizio e chiusura del rapporto contrattuale (limiti del godimento, orari, rilascio immobile, modalità di rilascio),
  • servizi interni: (acqua, gas, riscaldamento, esistenza di un servizio di ricambio biancheria ecc)
  • danni e situazioni impreviste (possibili danni materiali, orari per eventi, molestie a terzi ecc ) e tanto altro, poichè ogni locazione turistica ha caratteristiche diversificate.

Poi, esiste un altro rischio palese: il mancato pagamento completo della locazione.

Difatti, un luogo turistico è meta di cittadini provenienti da ogni parte del mondo, i quali nel caso di violazioni contrattuali potrebbero essere irraggiungibili o sanzionabili giuridicamente solo con procedure complesse e costose. Ecco perché sono fondamentali le GARANZIE preventive.

Per garanzie, si intendono non solo caparre economiche, ma anche forme di tutela per il riconoscimento del conduttore, di conoscenza del numero massimo degli occupanti, della tipologia di utilizzo dell’immobile da parte dei turisti.

Nei contratti turistici- affitto breve, il versamento del canone di locazione, spesso pagato in una soluzione unica, deve essere regolato in maniera impeccabile nei tempi, forme, valute e tanto altro.

Ora veniamo alle caratteristiche giuridiche del rapporto contrattuale.

Presupposto importante: gli immobili in locazione esclusivamente per finalità turistiche godono di una forma di contrattazione tra le parti libera, che si rifà alle norme del Codice Civile art. 1571 e seguenti.

Inoltre è importante ricordare che il Decreto Legislativo del 23 maggio 2011 è stato ha introdotto nel nostro ordinamento il “Codice del turismo”.

Caratteristiche fondamentali del “Contratto di Locazione per fini turistici ” è la forma scritta e l’indicazione del fine della locazione stessa.

La definizione generica di Immobili (case, appartamenti, villette, monolocali, baite ecc) per fini turistici non include alcune categorie come

  • villaggi turistici
  • affittacamere
  • campeggi
  • albergo
  • ostelli per la gioventù
  • motel

Tali  locazioni possono essere  lunghe ( ad esempio le cosiddette casa vacanze), brevi o brevissime e non hanno un vincolo di durata, restando tutto nelle disposizioni ed accordi tra le parti.

C’è, però, un termine che è rilevante: il termine dei 30 giorni.  Questo è il termine (massimo) per cui non si necessita la registrazione del contratto e la presentazione della comunicazione di inizio locazione

Unica eccezione: la Legge n. 311/2004 ha infatti previsto l’obbligo di presentazione di tale comunicazione (anche per contratti di durata inferiore ai 30 giorni) solo se alla stipula del contratto partecipano degli intermediari immobiliari (agenzie, mediatori ecc)

Diverso se invece la locazione supera il termine dei 30 giorni.

In questo caso quindi dovrete registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che:

  • la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula
  • deve essere effettuata dal locatore
  • il pagamento riguarda l’imposta di bollo e l’imposta di registro con il modello F24

Ed infine si necessita la comunicazione di inizio locazione presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

Dal punto di vista fiscale invece, è possibile sempre aderire alla Cedolare secca, mentre il pagamento della Tari, ovvero della tassa smaltimento rifiuti di cui, è disciplinata dal regolamento del proprio comune. Inoltre, se l’abitazione “uso vacanza” viene utilizzata soltanto in determinati periodi dell’anno, quindi solo per poche settimane o pochi mesi, a scopo di vacanza o altro, la tassa può essere pagata in forma ridotta.

Lo Studio Legale Verrengia predispone modelli di contratti di locazione per fini turistici esclusivi all’immobile per garantire i proprietari\locatori da ogni rischio plausibile e per un preciso ed accurato rapporto contrattuale scevro (nel possibile) da contenziosi e diatribe.

Finanziamento “Resto al Sud”: contributi per Giovani Imprenditori del meridione (50% a fondo perduto)

Tutto pronto per il Bando denominato “Resto al Sud ” introdotto dal Decreto Legge 20 giugno 2017, n. 91 che sostiene la nascita e lo sviluppo di nuove attività imprenditoriali e libero professionali giovanili in Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e nelle aree del cratere sismico del Centro Italia (Lazio, Marche, Umbria).

Il Contributo è destinato a chi ha un’età compresa tra i 18 e i 55 anni.

I requisiti

–    Abbiano la residenza in: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia (da mantenere per tutta la durata del finanziamento così come la sede legale ed operativa dell’impresa e della società)

–    Non risultino già titolari di attività di impresa in esercizio alla data del 21 giugno 2017

–    Non siano stati beneficiari, nell’ultimo triennio, di ulteriori agevolazioni a livello nazionale a favore dell’autoimprenditorialità

–    Risultino  già  costituiti  successivamente  alla  data  del  21  giugno  2017  o  si costituiscano entro 60 giorni dalla data di concessione del finanziamento

–    Non abbiano un contratto di lavoro a tempo indeterminato presso un altro soggetto (per tutta la durata del finanziamento), a pena di decadenza del provvedimento di concessione

–    (Per i liberi professionisti): non risultino titolari di partita IVA, nei dodici mesi antecedenti alla presentazione della domanda, per lo svolgimento di un’attività analoga a quella per cui chiedono le agevolazioni

–    Impresa individuale o società anche cooperativa i cui soci abbiano i requisiti per almeno i due terzi (i soci privi di requisiti non devono avere rapporti di parentela con alcuno degli altri soggetti)

 Sono finanziabili

  • le attività di produzione industriale, artigianale, le attività di servizi e professionali, il commercio.

 Sono escluse

  • le attività agricole (ad eccezione della pesca e acquacoltura)
  • riparazione di autoveicoli e motocicli (ad eccezione dei codici attività

45.20 e 45.40.3)

  • attività immobiliari (ad eccezione del codice attività 68.20)

–    I progetti devono essere avviati successivamente alla presentazione della domanda di agevolazione e dopo la costituzione della società

–    La realizzazione dei progetti deve essere ultimata entro ventiquattro mesi dal provvedimento di concessione

TIPOLOGIA DI FINANZIAMENTO

–    Per le società ciascun soggetto richiedente riceve un finanziamento fino ad un

massimo di 50.000 euro ciascuno con un tetto di 200.000 euro complessivi

–    Per le ditte individuali l’importo massimo del finanziamento è di 60.000 euro.

–    Oltre  al  finanziamento  è  previsto  un  bonus  di  15.000  euro  per  le  ditte individuali e di 10.000 euro per ciascun socio di società (fino a esaurimento fondi)

–    Il finanziamento copre il 100% delle spese ammissibili ed è così articolato:

– 50% a fondo perduto

– 50% finanziamento bancario a tasso zero (garantito all’80% dal fondo di garanzia per le piccole e medie imprese), da restituire entro 8 anni dalla concessione del finanziamento (le rate semestrali posticipate di pari importo partono dopo 24 mesi di preammortamento; dunque, durano 6 anni)

–    Sono ammissibili le seguenti spese (al netto dell’I.v.a.)

– Opere edili relative a interventi di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria (nel limite massimo del 30% del programma di spesa)

– Macchinari,  impianti  ed  attrezzature  nuovi  di  fabbrica,  programmi informatici e servizi per le tecnologie dell’informazione e della telecomunicazione (TIC)

– Spese di gestione (capitale circolante), nella misura massima del 20% del programma di spesa, per materie prime, materiali di consumo, semilavorati e prodotti finiti, utenze e canoni di locazione per immobili, eventuali canoni di leasing, maturati entro il termine di ultimazione del progetto imprenditoriale, acquisizione di garanzie assicurative funzionali all’attività finanziata

Non sono ammissibili le seguenti spese

– beni acquisiti in leasing

– beni di proprietà di uno o più soci del soggetto beneficiario e dei relativi coniugi ovvero di parenti o affini dei soci stessi entro il terzo grado

– effettuate mediante il cosiddetto “contratto chiavi in mano”

– relative a commesse interne, progettazione, consulenze e stipendi

– relative a macchinari, impianti e attrezzature usati

– notarili,  imposte,  tasse,  relative  all’acquisto  di  automezzi,  fatta eccezione per quelli strettamente necessari

– di importo unitario inferiore a euro 500,00

EROGAZIONE DELLE AGEVOLAZIONI

50% FINANZIAMENTO BANCARIO

–    In caso di esito positivo della valutazione, al fine di ottenere il Finanziamento bancario, il Soggetto richiedente è tenuto a presentare alla Banca copia della “Comunicazione di ammissione”.

–    La Banca si impegna a concludere la propria istruttoria di merito di credito entro 45 giorni dalla richiesta del Finanziamento bancario

–    Una volta deliberato il Finanziamento bancario, la Banca rilascia al Soggetto richiedente la “Comunicazione di esito di delibera” per attestare ad Invitalia l’avvenuta concessione del Finanziamento bancario. Questo   documento attestante l’avvenuta concessione del finanziamento bancario al soggetto beneficiario da parte della banca finanziatrice deve pervenire al soggetto gestore (invitalia) entro 180 giorni dalla ricezione della comunicazione di esito positivo della valutazione, pena la decadenza della domanda

–    Invitalia si impegna a comunicare alla Banca il Provvedimento di concessione, controfirmato dal Soggetto beneficiario, entro 30 giorni dalla data di ricezione della “Comunicazione di esito di delibera”

–    Il finanziamento bancario viene erogato dalla banca su un conto dedicato

50% CONTRIBUTO A FONDO PERDUTO

-ACCONTO-

–    L’erogazione  del  contributo  a  fondo  perduto  avviene  sul  conto  corrente dedicato su richiesta del soggetto beneficiario entro 30 giorni dalla richiesta mediante presentazione di stati avanzamento lavori (SAL) in numero non superiore a due. La prima richiesta di erogazione del contributo a fondo perduto può avvenire soltanto successivamente all’avvenuta erogazione del finanziamento bancario e deve riguardare almeno il cinquanta per cento del programma di spesa ed avviene mediante la presentazione di

– documenti di spesa di pari valore anche non quietanzati

– una  dichiarazione  attestante  la  presenza  dei  beni  presso  l’unità produttiva

– documentazione attestante la disponibilità dei locali idonei all’attività garantita per un periodo pari almeno alla durata del finanziamento agevolato

– avanzamento contabile del programma d’investimento

– documentazione attestante l’avvenuta erogazione del finanziamento bancario

-SALDO-

–    La richiesta di erogazione del contributo a fondo perduto relativa al SAL a saldo deve essere presentata entro tre mesi dalla data di ultimazione del programma di spesa. Il mancato rispetto del predetto termine comporta la revoca dell’agevolazione. L’erogazione avviene entro 60 giorni dalla richiesta

–    oltre alla documentazione di cui all’acconto occorre presentare

– la  documentazione  attestante  l’evidenza  dei  pagamenti  di  tutte  le spese relative al programma di spesa, i pagamenti dei titoli di spesa oggetto del programma di spesa, devono essere effettuati esclusivamente utilizzando il conto corrente dedicato alla realizzazione del programma, attraverso bonifici, carte di debito e di credito, ricevute bancarie, assegni bancari non trasferibili comprovati da microfilmatura

– l’autocertificazione   attestante   il   possesso   di   licenze,   permessi, autorizzazioni, abilitazioni e l’espletamento degli adempimenti previsti per il regolare svolgimento dell’attività.

–    L’erogazione  del  saldo  del  contributo  a  fondo  perduto  è  in  ogni  caso subordinata all’esito positivo del sopralluogo di monitoraggio degli investimenti realizzati e delle spese sostenute di cui al programma di spesa

SINTESI TEMPISTICA E TERMINI ESSENZIALI

–    i termini essenziali (A PENA DI REVOCA) di cui tenere conto sono i seguenti

  • La realizzazione dei progetti deve essere ultimata entro 24 mesi dal provvedimento di concessione
  • la     documentazione     attestante     l’avvenuta     concessione     del finanziamento bancario deve pervenire al Soggetto gestore entro 180 giorni
  • la  richiesta  di  saldo  del  contributo  a  fondo  perduto  (e  relativa documentazione) deve essere presentata entro 3 mesi dalla data di ultimazione del programma di spesa (data dell’ultimo titolo di spesa ammissibile).

Disponibili i fondi “Resto al Sud”: contributi per Giovani Imprenditori del meridione (50% a fondo perduto)- Avv. Alberto Verrengia

Tutto pronto per il Bando denominato “Resto al Sud ” introdotto dal Decreto Legge 20 giugno 2017, n. 91 che sostiene la nascita e lo sviluppo di nuove attività imprenditoriali e libero professionali giovanili in Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e nelle aree del cratere sismico del Centro Italia (Lazio, Marche, Umbria).

Il Contributo è destinato a chi ha un’età compresa tra i 18 e i 55 anni.

I requisiti

–    Abbiano la residenza in: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia (da mantenere per tutta la durata del finanziamento così come la sede legale ed operativa dell’impresa e della società)

–    Non risultino già titolari di attività di impresa in esercizio alla data del 21 giugno 2017

–    Non siano stati beneficiari, nell’ultimo triennio, di ulteriori agevolazioni a livello nazionale a favore dell’autoimprenditorialità

–    Risultino  già  costituiti  successivamente  alla  data  del  21  giugno  2017  o  si costituiscano entro 60 giorni dalla data di concessione del finanziamento

–    Non abbiano un contratto di lavoro a tempo indeterminato presso un altro soggetto (per tutta la durata del finanziamento), a pena di decadenza del provvedimento di concessione

–    (Per i liberi professionisti): non risultino titolari di partita IVA, nei dodici mesi antecedenti alla presentazione della domanda, per lo svolgimento di un’attività analoga a quella per cui chiedono le agevolazioni

–    Impresa individuale o società anche cooperativa i cui soci abbiano i requisiti per almeno i due terzi (i soci privi di requisiti non devono avere rapporti di parentela con alcuno degli altri soggetti)

 Sono finanziabili

  • le attività di produzione industriale, artigianale, le attività di servizi e professionali, il commercio.

 Sono escluse

  • le attività agricole (ad eccezione della pesca e acquacoltura)
  • riparazione di autoveicoli e motocicli (ad eccezione dei codici attività

45.20 e 45.40.3)

  • attività immobiliari (ad eccezione del codice attività 68.20)

–    I progetti devono essere avviati successivamente alla presentazione della domanda di agevolazione e dopo la costituzione della società

–    La realizzazione dei progetti deve essere ultimata entro ventiquattro mesi dal provvedimento di concessione

TIPOLOGIA DI FINANZIAMENTO

–    Per le società ciascun soggetto richiedente riceve un finanziamento fino ad un

massimo di 50.000 euro ciascuno con un tetto di 200.000 euro complessivi

–    Per le ditte individuali l’importo massimo del finanziamento è di 60.000 euro.

–    Oltre  al  finanziamento  è  previsto  un  bonus  di  15.000  euro  per  le  ditte individuali e di 10.000 euro per ciascun socio di società (fino a esaurimento fondi)

–    Il finanziamento copre il 100% delle spese ammissibili ed è così articolato:

50% a fondo perduto

50% finanziamento bancario a tasso zero (garantito all’80% dal fondo di garanzia per le piccole e medie imprese), da restituire entro 8 anni dalla concessione del finanziamento (le rate semestrali posticipate di pari importo partono dopo 24 mesi di preammortamento; dunque, durano 6 anni)

–    Sono ammissibili le seguenti spese (al netto dell’I.v.a.)

Opere edili relative a interventi di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria (nel limite massimo del 30% del programma di spesa)

Macchinari,  impianti  ed  attrezzature  nuovi  di  fabbrica,  programmi informatici e servizi per le tecnologie dell’informazione e della telecomunicazione (TIC)

Spese di gestione (capitale circolante), nella misura massima del 20% del programma di spesa, per materie prime, materiali di consumo, semilavorati e prodotti finiti, utenze e canoni di locazione per immobili, eventuali canoni di leasing, maturati entro il termine di ultimazione del progetto imprenditoriale, acquisizione di garanzie assicurative funzionali all’attività finanziata

Non sono ammissibili le seguenti spese

beni acquisiti in leasing

beni di proprietà di uno o più soci del soggetto beneficiario e dei relativi coniugi ovvero di parenti o affini dei soci stessi entro il terzo grado

effettuate mediante il cosiddetto “contratto chiavi in mano”

relative a commesse interne, progettazione, consulenze e stipendi

relative a macchinari, impianti e attrezzature usati

notarili,  imposte,  tasse,  relative  all’acquisto  di  automezzi,  fatta eccezione per quelli strettamente necessari

di importo unitario inferiore a euro 500,00

EROGAZIONE DELLE AGEVOLAZIONI

50% FINANZIAMENTO BANCARIO

–    In caso di esito positivo della valutazione, al fine di ottenere il Finanziamento bancario, il Soggetto richiedente è tenuto a presentare alla Banca copia della “Comunicazione di ammissione”.

–    La Banca si impegna a concludere la propria istruttoria di merito di credito entro 45 giorni dalla richiesta del Finanziamento bancario

–    Una volta deliberato il Finanziamento bancario, la Banca rilascia al Soggetto richiedente la “Comunicazione di esito di delibera” per attestare ad Invitalia l’avvenuta concessione del Finanziamento bancario. Questo   documento attestante l’avvenuta concessione del finanziamento bancario al soggetto beneficiario da parte della banca finanziatrice deve pervenire al soggetto gestore (invitalia) entro 180 giorni dalla ricezione della comunicazione di esito positivo della valutazione, pena la decadenza della domanda

–    Invitalia si impegna a comunicare alla Banca il Provvedimento di concessione, controfirmato dal Soggetto beneficiario, entro 30 giorni dalla data di ricezione della “Comunicazione di esito di delibera”

–    Il finanziamento bancario viene erogato dalla banca su un conto dedicato

50% CONTRIBUTO A FONDO PERDUTO

-ACCONTO-

–    L’erogazione  del  contributo  a  fondo  perduto  avviene  sul  conto  corrente dedicato su richiesta del soggetto beneficiario entro 30 giorni dalla richiesta mediante presentazione di stati avanzamento lavori (SAL) in numero non superiore a due. La prima richiesta di erogazione del contributo a fondo perduto può avvenire soltanto successivamente all’avvenuta erogazione del finanziamento bancario e deve riguardare almeno il cinquanta per cento del programma di spesa ed avviene mediante la presentazione di

documenti di spesa di pari valore anche non quietanzati

una  dichiarazione  attestante  la  presenza  dei  beni  presso  l’unità produttiva

documentazione attestante la disponibilità dei locali idonei all’attività garantita per un periodo pari almeno alla durata del finanziamento agevolato

avanzamento contabile del programma d’investimento

documentazione attestante l’avvenuta erogazione del finanziamento bancario

-SALDO-

–    La richiesta di erogazione del contributo a fondo perduto relativa al SAL a saldo deve essere presentata entro tre mesi dalla data di ultimazione del programma di spesa. Il mancato rispetto del predetto termine comporta la revoca dell’agevolazione. L’erogazione avviene entro 60 giorni dalla richiesta

–    oltre alla documentazione di cui all’acconto occorre presentare

la  documentazione  attestante  l’evidenza  dei  pagamenti  di  tutte  le spese relative al programma di spesa, i pagamenti dei titoli di spesa oggetto del programma di spesa, devono essere effettuati esclusivamente utilizzando il conto corrente dedicato alla realizzazione del programma, attraverso bonifici, carte di debito e di credito, ricevute bancarie, assegni bancari non trasferibili comprovati da microfilmatura

l’autocertificazione   attestante   il   possesso   di   licenze,   permessi, autorizzazioni, abilitazioni e l’espletamento degli adempimenti previsti per il regolare svolgimento dell’attività.

–    L’erogazione  del  saldo  del  contributo  a  fondo  perduto  è  in  ogni  caso subordinata all’esito positivo del sopralluogo di monitoraggio degli investimenti realizzati e delle spese sostenute di cui al programma di spesa

SINTESI TEMPISTICA E TERMINI ESSENZIALI

–    i termini essenziali (A PENA DI REVOCA) di cui tenere conto sono i seguenti

  • La realizzazione dei progetti deve essere ultimata entro 24 mesi dal provvedimento di concessione
  • la     documentazione     attestante     l’avvenuta     concessione     del finanziamento bancario deve pervenire al Soggetto gestore entro 180 giorni
  • la  richiesta  di  saldo  del  contributo  a  fondo  perduto  (e  relativa documentazione) deve essere presentata entro 3 mesi dalla data di ultimazione del programma di spesa (data dell’ultimo titolo di spesa ammissibile).

Ulteriori chiarimenti sono disponibili direttamente con i nostri collaboratori.

Dunque, è una opportunità storica per chi sogna e crede nella possibilità di sviluppare una propria impresa nel bellissimo meridione d’Italia. Ancor più, con una così ampia quota a Fondo Perduto.

Lo Studio Legale Verrengia è coadiuvato tra i maggiori esperti della Regione Campania e del meridione d’Italia nel settore dei – finanziamenti agevolati regionali, nazionali ed europei –.

La garanzia di trasparenza, onestà, chiarezza ed efficienza sono elementi che ci accompagnano da sempre e saranno il caposaldo per donare serenità e sicurezza a chi vorrà godere di tale opportunità.