Locazione Turistica: caratteristiche e termini. Ecco come tutelarsi da rischi e danni.

Partiamo dal primo presupposto: la locazione turistica presenta delle caratteristiche peculiari e necessita di una formulazione accurata del contratto e degli accordi per evitare futuri contenziosi.

E’ importante farsi coadiuvare da giuristi per la compilazione del contratto di locazione turistica, denominabile anche affitto breve, poiché è un rapporto giuridico molto delicato e rischioso, forse anche più di una locazione ad uso abitativo o commerciale.

La brevità del rapporto ed il flusso continuo di conduttori\affittuari (molti dei quali sconosciuti) comportano possibili rischi sia per il rispetto delle clausole contrattuali ma anche e soprattutto nell’approccio al godimento del bene.

Chi domicilierà pochi giorni in un appartamento o villetta per motivi turistici, non avrà la medesima attenzione, rispetto e cura di un conduttore a lungo termine: questo è un dato di fatto.

Ecco perché, per evitare brutte sorprese, è importante non prendere sottogamba tale contratto con i modelli fac-simili generici, ma è fondamentale adoperare un modello completo che sia assemblato da un esperto, che lavori esclusivamente per l’immobile oggetto della locazione turistica  con tutti i servizi allegati allo stesso.

Si necessita una accurata regolamentazione, come ad esempio:

  • caratteristiche del bene (se c’è un giardino, piscina, solarium, terrazza, parcheggio, ecc),
  • la dislocazione geografica (distanze da centro città, dal mare, dagli impianti, vicinanza da trasporti pubblici),
  • i possibili pericoli dovuti alla caratteristica dell’immobile (avversità geologiche, accesso al bene, barriere architettoniche),
  • l’inizio e chiusura del rapporto contrattuale (limiti del godimento, orari, rilascio immobile, modalità di rilascio),
  • servizi interni: (acqua, gas, riscaldamento, esistenza di un servizio di ricambio biancheria ecc)
  • danni e situazioni impreviste (possibili danni materiali, orari per eventi, molestie a terzi ecc ) e tanto altro, poichè ogni locazione turistica ha caratteristiche diversificate.

Poi, esiste un altro rischio palese: il mancato pagamento completo della locazione.

Difatti, un luogo turistico è meta di cittadini provenienti da ogni parte del mondo, i quali nel caso di violazioni contrattuali potrebbero essere irraggiungibili o sanzionabili giuridicamente solo con procedure complesse e costose. Ecco perché sono fondamentali le GARANZIE preventive.

Per garanzie, si intendono non solo caparre economiche, ma anche forme di tutela per il riconoscimento del conduttore, di conoscenza del numero massimo degli occupanti, della tipologia di utilizzo dell’immobile da parte dei turisti.

Nei contratti turistici- affitto breve, il versamento del canone di locazione, spesso pagato in una soluzione unica, deve essere regolato in maniera impeccabile nei tempi, forme, valute e tanto altro.

Ora veniamo alle caratteristiche giuridiche del rapporto contrattuale.

Presupposto importante: gli immobili in locazione esclusivamente per finalità turistiche godono di una forma di contrattazione tra le parti libera, che si rifà alle norme del Codice Civile art. 1571 e seguenti.

Inoltre è importante ricordare che il Decreto Legislativo del 23 maggio 2011 è stato ha introdotto nel nostro ordinamento il “Codice del turismo”.

Caratteristiche fondamentali del “Contratto di Locazione per fini turistici ” è la forma scritta e l’indicazione del fine della locazione stessa.

La definizione generica di Immobili (case, appartamenti, villette, monolocali, baite ecc) per fini turistici non include alcune categorie come

  • villaggi turistici
  • affittacamere
  • campeggi
  • albergo
  • ostelli per la gioventù
  • motel

Tali  locazioni possono essere  lunghe ( ad esempio le cosiddette casa vacanze), brevi o brevissime e non hanno un vincolo di durata, restando tutto nelle disposizioni ed accordi tra le parti.

C’è, però, un termine che è rilevante: il termine dei 30 giorni.  Questo è il termine (massimo) per cui non si necessita la registrazione del contratto e la presentazione della comunicazione di inizio locazione

Unica eccezione: la Legge n. 311/2004 ha infatti previsto l’obbligo di presentazione di tale comunicazione (anche per contratti di durata inferiore ai 30 giorni) solo se alla stipula del contratto partecipano degli intermediari immobiliari (agenzie, mediatori ecc)

Diverso se invece la locazione supera il termine dei 30 giorni.

In questo caso quindi dovrete registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che:

  • la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula
  • deve essere effettuata dal locatore
  • il pagamento riguarda l’imposta di bollo e l’imposta di registro con il modello F24

Ed infine si necessita la comunicazione di inizio locazione presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

Dal punto di vista fiscale invece, è possibile sempre aderire alla Cedolare secca, mentre il pagamento della Tari, ovvero della tassa smaltimento rifiuti di cui, è disciplinata dal regolamento del proprio comune. Inoltre, se l’abitazione “uso vacanza” viene utilizzata soltanto in determinati periodi dell’anno, quindi solo per poche settimane o pochi mesi, a scopo di vacanza o altro, la tassa può essere pagata in forma ridotta.

Lo Studio Legale Verrengia predispone modelli di contratti di locazione per fini turistici esclusivi all’immobile per garantire i proprietari\locatori da ogni rischio plausibile e per un preciso ed accurato rapporto contrattuale scevro (nel possibile) da contenziosi e diatribe.

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